對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，從7月房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)來(lái)看，整體保持了相對(duì)平穩(wěn)，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。受融資政策收緊、限價(jià)力度加強(qiáng)等原因，土地市場(chǎng)成交同比去年依然保持較大幅度下降。從今年來(lái)看，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的三大基本面都出現(xiàn)了一定變化，這一變化在7月份依然在持續(xù)。

土地市場(chǎng)整體降溫

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，具體來(lái)看，1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積794207萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，增速比1—6月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積554111萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.4%。房屋新開(kāi)工面積125716萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積92826萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.6%。房屋竣工面積37331萬(wàn)平方米，下降11.3%，降幅收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積26374萬(wàn)平方米，下降10.5%。

1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9761萬(wàn)平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

在張波看來(lái)，土地市場(chǎng)整體降溫。他表示，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積以及土地成交價(jià)款1—7月份的變化可以看出，雖然熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)保持了一定高溢價(jià)率，但整體降溫的態(tài)勢(shì)在持續(xù)。近期洛陽(yáng)、大連等城市重申限價(jià)，亦直接影響到房企拿地態(tài)度。二季度寧波、杭州、東莞等地針對(duì)性的出臺(tái)土地出讓環(huán)節(jié)的政策對(duì)市場(chǎng)的影響面也在擴(kuò)大，雖然近期土地側(cè)的政策力度相對(duì)偏“溫和”，但結(jié)合限價(jià)政策，對(duì)土地市場(chǎng)的降溫起到的作用不容小覷。不排除未來(lái)更多熱點(diǎn)城市將落地土地調(diào)控政策。

商品房銷量增長(zhǎng)力度偏弱

此外，商品房銷售和待售情況方面，數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，商品房銷售面積88783萬(wàn)平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降13.1%。商品房銷售額83162億元，增長(zhǎng)6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降10.9%。

7月末，商品房待售面積49876萬(wàn)平方米，比6月末減少286萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少305萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加23萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少21萬(wàn)平方米。

對(duì)此，諸葛找房副總裁苑承建對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》分析表示，從全國(guó)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，7月份市場(chǎng)略有回暖，銷售面積增速收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，7月單月住宅銷售單價(jià)環(huán)比上漲近200元/平方米，漲幅達(dá)到2.5%。從區(qū)域情況來(lái)看，東中西部以及東部銷售均出現(xiàn)回回暖跡象。這突顯出7月31日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”定調(diào)的重要性和必要性。

張波認(rèn)為，商品房銷量增長(zhǎng)力度已偏弱。從成交的趨勢(shì)來(lái)看，熱點(diǎn)恒熱的現(xiàn)象愈加明顯，例如一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域，限價(jià)造成一二手房嚴(yán)重倒掛的成都、杭州等城市，供需兩旺的核心二線城市包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等依然是成交熱點(diǎn)。但部分城市的熱銷并不能帶動(dòng)整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動(dòng)下，整體成交量增長(zhǎng)后勁偏弱。

張波進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)去產(chǎn)能化背景下，商品房規(guī)模見(jiàn)頂，2019年商品房銷量或呈現(xiàn)一增一減，全年的銷售面積同比減少，但銷售金額依然有望突破15萬(wàn)億元大關(guān)，從2020年始，全國(guó)商品房的規(guī)模無(wú)論是銷售面積還是銷售規(guī)模都將進(jìn)入緩慢的下行通道。

房企融資“閘門(mén)”持續(xù)收緊

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況方面，數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1—6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款15377億元，增長(zhǎng)9.5%；利用外資61億元，增長(zhǎng)83.6%；自籌資金31032億元，增長(zhǎng)2.8%；定金及預(yù)收款33980億元，增長(zhǎng)9.6%；個(gè)人按揭貸款15198億元，增長(zhǎng)11.3%。

對(duì)此，苑承建認(rèn)為，政策環(huán)境保持調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)、放松預(yù)期落空，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，金融政策收緊導(dǎo)致房企融資進(jìn)一步承壓，同時(shí)銷售趨冷，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期逐漸變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資預(yù)期進(jìn)一步降低，土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大，新開(kāi)工面積增速開(kāi)始下降，特別是住宅新開(kāi)工面積增速下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落。此外，隨著監(jiān)管層對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性等進(jìn)行檢查，特別是對(duì)信托機(jī)構(gòu)開(kāi)展余額管理，房地產(chǎn)企業(yè)表外融資等受到較大限制，1-7月份房企到位資金中自籌資金增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。

房企融資“閘門(mén)”持續(xù)擰緊。張波對(duì)此分析認(rèn)為，融資對(duì)房企發(fā)展的作用不容忽視，受整體市場(chǎng)流動(dòng)性放松影響，今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解，同時(shí)一二線樓市熱度提升也加快了購(gòu)房者入市的步伐，受此影響房企也加快了在部分熱點(diǎn)城市拿地的力度。但從6月份開(kāi)始房企的融資開(kāi)始受到明顯限制，資金監(jiān)管的閥門(mén)“收緊”力度其實(shí)超出市場(chǎng)想象。7月政治局會(huì)議明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”更是定調(diào)了下半年融資依然從緊的主基調(diào)。