REITs，是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡(jiǎn)稱。作為呼喚已久的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，已經(jīng)越來越受到市場(chǎng)的關(guān)注。
推行REITs將有助于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和金融體制改革。過去一段時(shí)間，中國(guó)業(yè)界、學(xué)術(shù)界、監(jiān)管界都做出了很多探索。北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組估算，中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模約為4萬億至12萬億。
當(dāng)各界的目光聚焦于中國(guó)即將崛起的龐大的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)，你了解REITs的價(jià)值和意義嗎？一起聽聽來自北大光華【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】的老師們，如何解讀REITs對(duì)于中國(guó)金融行業(yè)現(xiàn)狀的影響及其將產(chǎn)生的價(jià)值。
劉俏：解決企業(yè)融資難題，助力金融體制改革 劉俏 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)，金融學(xué)教授。【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】授課教授。在公司金融、實(shí)證資產(chǎn)定價(jià)、市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究等方面擁有眾多著述。 目前國(guó)內(nèi)金融領(lǐng)域存在著中介成本高、結(jié)構(gòu)不合理、直接融資比例太低等諸多問題，而REITs很可能會(huì)成為未來若干年中國(guó)金融體制改革或者供給側(cè)改革最重要的抓手，或者之一。 REITs作為大類資產(chǎn)，可以以試點(diǎn)的方式推出，增強(qiáng)金融的普惠性，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售轉(zhuǎn)變成一次性銷售加持續(xù)性收入并重的方式，帶來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。 同時(shí)，REITs并不局限于房地產(chǎn)。目前中國(guó)企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴問題一直十分突出，推出REITs有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)以及上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；開發(fā)和建設(shè)REITs市場(chǎng)可以作為財(cái)政政策的重要補(bǔ)充，有利于吸收社會(huì)資本，提高社會(huì)資本參與度，提供國(guó)有資本的退出渠道，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)下，盤活資產(chǎn)存量。 張崢：改善租賃住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)優(yōu)化資源配置 目前市場(chǎng)普遍關(guān)心的問題是，現(xiàn)階段普遍較低的住宅租金回報(bào)率難以為REITs 發(fā)展提供支撐。 張崢教授認(rèn)為，REITs將有助于改善以個(gè)人為主的租賃住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提升運(yùn)營(yíng)水平和服務(wù)質(zhì)量，在投融資、運(yùn)營(yíng)和管理等方面發(fā)揮著引領(lǐng)的作用。因此，隨著租房居住觀念逐漸形成而帶動(dòng)需求的增加，租賃產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量提升以及多樣化將帶動(dòng)租金回報(bào)率的提升，從而形成對(duì)REITs的有效支撐。 觀察REITs在全球范圍內(nèi)的實(shí)踐，租賃住房REITs在整個(gè)租賃住房市場(chǎng)里發(fā)揮了引領(lǐng)的作用，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位有重要的意義。 周芊：盤活不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)，提供資本退出新通道 周芊 中聯(lián)基金合伙人，曾任中信證券董事總經(jīng)理、中信金石不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理。發(fā)起創(chuàng)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)私募基金、銀行間REITs、交易所REITs、結(jié)構(gòu)化融資及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等多項(xiàng)國(guó)內(nèi)創(chuàng)新產(chǎn)品。 目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)生著深刻變化，很多的地產(chǎn)企業(yè)也在思考著如何戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。當(dāng)前中國(guó)缺乏完善的大宗物業(yè)交易市場(chǎng)，推出REITs可以提供持有型物業(yè)新的退出渠道，資產(chǎn)上市的退出安排可以走IPO和REITs兩條路徑。 從宏觀意義上，不應(yīng)該把REITs看作一個(gè)產(chǎn)品，而是一條產(chǎn)業(yè)鏈。基于REITs的投資和開發(fā)、價(jià)值提升及REITs投資基金，甚至用REITs作為基礎(chǔ)資產(chǎn)再來做的復(fù)合的衍生品，以及以REITs為核心的解決方案，它是一個(gè)市場(chǎng)。另一方面，對(duì)于地方政府來說，基礎(chǔ)設(shè)施投資收益低，期限長(zhǎng)，某些項(xiàng)目可能具有公益性質(zhì)，并沒有完全市場(chǎng)化，因此推出REITs能夠形成市場(chǎng)化現(xiàn)金流，盤活存量。 針對(duì)REITs市場(chǎng)，許多來自相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)家、北大光華【中國(guó)RITIs先鋒項(xiàng)目】的校友結(jié)合自身行業(yè)發(fā)表了看法。 劉中：契合地產(chǎn)存量市場(chǎng)，REITs未來可期 劉中-華潤(rùn)置地有限公司總法律顧問/助理總裁,【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】校友。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上下半場(chǎng)劃分，從時(shí)間的維度來看，增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的長(zhǎng)期過渡更能反映出整個(gè)市場(chǎng)的變化。 REITs對(duì)持有投資物業(yè)的地產(chǎn)商，可以實(shí)現(xiàn)出表降債的資產(chǎn)IPO，回收更多資金做大規(guī)模或轉(zhuǎn)型創(chuàng)新；對(duì)市場(chǎng)投資人，可以增加一類較為穩(wěn)定的金融投資產(chǎn)品；對(duì)資本市場(chǎng)，可以做大規(guī)模吸引更多國(guó)際資金有利于本幣國(guó)際化及匯率穩(wěn)定；對(duì)政府資產(chǎn)的降杠桿功能同樣有效，不一而足。 契合中國(guó)新時(shí)代下的地產(chǎn)存量時(shí)代，REITs金融產(chǎn)品的政策法律哨聲一旦吹響，REITs之球必將在綠茵場(chǎng)上盡情飛舞。 華志偉：布局REITs，將成為未來新增長(zhǎng)點(diǎn) 華志偉-南方資本管理有限公司總經(jīng)理,【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】校友。 隨著未來公募REITs政策落地、資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健全、以及國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)證券化比例的提升，毫無疑問，REITs將撬動(dòng)數(shù)萬億藍(lán)海市場(chǎng)。 基于目前的法律法規(guī)和金融市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，公募基金有望在我國(guó)REITs業(yè)務(wù)發(fā)展中扮演重要角色。從基金公司的角度來看，布局REITs業(yè)務(wù)，參與萬億不動(dòng)產(chǎn)投資，將成為未來新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。 方榕：REITs的底層資產(chǎn)重組 方榕-北京市金杜律師事務(wù)所合伙人，【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】校友。 2014年以來，我們參與了市場(chǎng)上部分類REITs項(xiàng)目的發(fā)行，目前也在協(xié)助一些企業(yè)和機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs、公募REITs落地的探討。 就具體項(xiàng)目考慮REITs的可行性，除了產(chǎn)品層面的交易安排、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)外，很重要的一點(diǎn)是考察能否以成本最小、產(chǎn)品法律風(fēng)險(xiǎn)可控的方式完成底層物業(yè)資產(chǎn)的重組，如果重組的成本太高，可能會(huì)影響物業(yè)資產(chǎn)持有人推動(dòng)REITs項(xiàng)目的動(dòng)力。 重組路徑的選擇主要考察三個(gè)方面的問題，一是控制置入REITs的項(xiàng)目公司未來潛在的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)，保護(hù)REITs投資人的利益；二是完善股債結(jié)構(gòu)的搭建，優(yōu)化持股結(jié)構(gòu)；三是控制重組的稅費(fèi)成本。如果涉及上市公司、國(guó)有企業(yè)，重組也會(huì)有其特定的法律程序要求。 ———— / END / ————
